FAQ Ferienwohnen

Ferienwohnungen werden in § 13a BauNVO als Räume oder Gebäude definiert, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind.

Eine Anmietung von Ferienwohnungen erfolgt regelmäßig zu Freizeit- und Erholungszwecken.

Der Begriff der Ferienwohnung ist vom Begriff des Ferienhauses abzugrenzen. Nach § 10 Abs. 4 BauNVO sind Ferienhäuser nur in Ferienhausgebieten zulässig.

Ferienhäuser sind an spezielle bautechnische Vorgaben in den festgesetzten Ferienhausgebieten, zum Beispiel an Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung gebunden und sie müssen auf einen Erholungszweck für einen wechselnden Personenkreis ausgerichtet sein.

Ferienwohnungen nach § 13a BauNVO müssen nicht notwendigerweise einem Erholungszweck dienen. Es reicht, wenn sie einem wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft dienen.

Von dem Begriff der Ferienwohnungen ist außerdem der Begriff der Zweitwohnungen abzugrenzen. Zweitwohnungen werden ausschließlich von einer bestimmten Person, allerdings nur zeitweise genutzt (unabhängig davon, ob dies zu Urlaubs- oder sonstigen Zwecken erfolgt).

Eine Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig, wenn ein Gebäude von einer Dauerwohnnutzung in eine gewerbliche Nutzung (wie der Vermietung als Ferienwohnung) umgewandelt wird.

Durch die Genehmigungspflicht wird sichergestellt, dass alle baurechtlichen Vorgaben, wie Brandschutz oder Gebietsverträglichkeit, von der neuen Nutzungsart (Ferienwohnen) eingehalten werden.

Ungenehmigte Ferienwohnungen dürfen nicht betrieben werden. Gleichwohl kann eine Nutzungsänderung bei Vorliegen der rechtlichen Voraussetzungen auch nachträglich genehmigt werden. Bei fortlaufendem, ungenehmigtem Betrieb der Ferienwohnung, ist mit einer Nutzungsuntersagung zu rechnen.

Der Kreis Schleswig-Flensburg erteilt als Untere Bauaufsichtsbehörde die baurechtliche Genehmigung von Ferienwohnungen. Diese müssen zum einen bauplanungsrechtlich („Darf in diesem Gebiet eine Ferienwohnung sein?“) und zum anderen bauordnungsrechtlich („Hält die Ferienwohnung die gesetzlichen Vorgaben bezüglich der Beschaffenheit baulicher Anlagen ein?“) zulässig sein. 

Die bauplanungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit richtet sich dabei nach der gemeindlichen oder städtischen Bauleitplanung. Die Gemeinden stellen in eigener Verantwortung Bauleitpläne auf, auf deren Grundlage der Kreis Schleswig-Flensburg über die Genehmigung von Ferienwohnungen entscheidet.

In Gebieten ohne Bauleitplanung richtet sich die Genehmigungsfähigkeit nach dem Gebietscharakter. Es steht der Gemeinde frei, einen Bebauungsplan aufzustellen.

Zudem wird die Gemeinde im Bauantragsverfahren zu ihrem Einvernehmen im einzelnen Bauvorhaben angehört.

Die bauplanerische Zulässigkeit von Ferienwohnungen richtet sich nach dem Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Der Begriff der Ferienwohnung wird in § 13a BauNVO definiert. Alle einzelnen Baugebietstypen sind in den §§ 2 bis 11 BauNVO beschrieben.

Zudem sind die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Ferienwohnungen und an das Baugenehmigungsverfahren in der Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO) nachzulesen.

Wenn Dauerwohnraum zu Ferienwohnraum umgewandelt wird oder wurde, ist dies eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Ihre Ferienwohnung in vorliegender Form schon genehmigt ist, sollten Sie in Ihren Unterlagen, namentlich der Baugenehmigung, nachsehen. Falls Sie keine Baugenehmigung finden können, kann unter Umständen bei Ihrer zuständigen Gemeinde/Amt/Stadt sowie beim Fachdienst Bau und Denkmalschutz des Kreises Schleswig-Flensburg Einsicht in Ihre Bauakte genommen werden.

Sofern für Ihre Ferienwohnung eine Baugenehmigung explizit für die Nutzung als „Ferienwohnen“ vorliegt, und diese noch immer genau so besteht, müssen Sie aus baurechtlicher Sicht nichts weiter veranlassen.

Sollte keine Genehmigung erteilt worden sein, informieren Sie sich bitte über die nachfolgenden Punkte, wie Sie weiter verfahren müssen.

Das Zahlen von Steuern oder die Anmeldung als Gewerbe stehen nicht im Zusammenhang mit der bauaufsichtlichen Genehmigung.

Insofern ist eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung auf jeden Fall notwendig.

Aus rechtswidrigen Umständen kann kein Bestandsschutz resultieren.

Ein baurechtlicher Bestandsschutz kann nur durch eine Baugenehmigung entstehen.

Grundsätzlich richtet sich die Genehmigungsfähigkeit Ihrer Ferienwohnung nach verschiedenen Faktoren.

Zum einen muss betrachtet werden, in was für einem Gebiet diese bauplanungsrechtlich gesehen liegt, zum anderen, ob in der näheren Umgebung schon genehmigte Ferienwohnungen vorhanden sind und wenn ja, in welchem Ausmaß („störende Häufung“).

Wichtig ist, ob für das Gebiet, in dem Ihre Ferienwohnung liegt, schon ein Bebauungsplan besteht. Dieser Umstand kann die Genehmigungsfähigkeit maßgeblich beeinflussen.

Ob Ihre Ferienwohnung innerhalb eines Bebauungsplans liegt, können Sie auf der Homepage ihrer Gemeinde/Amt/Stadt oder über eine persönliche Nachfrage bei dieser erfahren.

Wenn man eine Ferienwohnung ohne bauaufsichtlich genehmigte Nutzungsänderung betreibt, kann das ernsthafte rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben.

Die Bauaufsichtsbehörde ist allerdings an einer gemeinsamen Lösung der vorherrschenden Situation interessiert. Folgende Schritte sollten Sie daher unternehmen:

1. Kontakt mit der unteren Bauaufsichtsbehörde aufnehmen: Sie sollten sich an die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises Schleswig-Flensburg wenden und sich über die rechtlichen Anforderungen informieren. Man sollte dabei auch klären, ob eine nachträgliche Genehmigung für die bereits betriebene Ferienwohnung möglich ist.
   
   
2. Nutzungsänderung beantragen: Falls eine Genehmigung in Aussicht gestellt werden kann, sollte man schnellstmöglich einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser aufsuchen und einen Antrag auf Nutzungsänderung zur Ferienwohnung stellen.

Wer eine Ferienwohnung ohne die notwendigen Genehmigungen weiter betreibt, sieht sich mit einer Nutzungsuntersagung konfrontiert und hat die illegale Nutzung augenblicklich zu unterlassen.

Ihr Antrag ist im Rahmen eines vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens zu klären. Es ist allerdings möglich, vorab eine Bauvoranfrage zur Klärung einzelner Fragen einzureichen. Das Stellen einer Bauvoranfrage empfiehlt sich, wenn die Genehmigungsfähigkeit unklar ist. Ein positiver Vorbescheid alleine berechtigt allerdings nicht zur Nutzungsänderung, nachfolgend müsste weiterhin das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden.

Ebenso wie für den Fall der Umnutzung zu einer Ferienwohnung, muss für den Fall der Nutzungsänderung zu Dauerwohnraum ein neuer Bauantrag gestellt werden.

Es ist dabei belanglos, ob die Fläche vor der Genehmigung als Ferienwohnung schon einmal als Wohnraum genutzt wurde.